Renta hipoteczna

tyjmRenta hipoteczna polega na tym, że w zamian za przekazanie mieszkania bądź domu klient otrzyma rentę – ustaloną kwotę, płaconą zazwyczaj comiesięcznie. Dzieje się to w oparciu o tzw. umowę dożywocia, jaką podpisuje właściciel nieruchomości z instytucją finansową (w tym przypadku są to zazwyczaj tzw. fundusze hipoteczne), która będzie mu tę rentę wypłacać. Co istotne, owa instytucja staje się wyłącznym właścicielem nieruchomości w chwili podpisania takiej umowy, gwarantując zarazem, że klient (dotychczasowy właściciel nieruchomości) będzie mógł w niej zamieszkiwać aż do śmierci. Zatem z chwilą podpisania umowy dotychczasowy właściciel przenosi prawo własności mieszania bądź domu na osobę bądź instytucję, która będzie mu wypłacać rentę. Niemożliwe staje się dziedziczenie tej nieruchomości przez spadkobierców klienta (nie jest już ona bowiem jego własnością). Renta hipoteczna dotyczy osób starszych – niektóre fundusze
ustaliły tutaj limit wieku na minimum 65 lat. Pokrótce mechanizm renty hipotecznej można by opisać następująco:
1. Oszacowanie wartości nieruchomości.
Powinno być ono dokonane przez niezależnego rzeczoznawcę. Na tej podstawie i w oparciu o dane dotyczące tzw. średniej długości trwania życia następuje wyliczenie kwoty renty lub jej comiesięcznej raty. Ważne, by zwrócić uwagę na to, czy wycena nie jest zaniżona (stąd postulat powołania niezależnego rzeczoznawcy rynku nieruchomości), bo przecież im mniejsza wartość nieruchomości zapisana w umowie, tym niższa kwota renty. W tym miejscu trzeba dodać, że statystycznie kobiety żyją dłużej niż mężczyźni, zatem kwota renty dla kobiety będzie niższa niż dla mężczyzny (bo zakłada się, że kobiecie renta płacona będzie dłużej). Przed powołaniem eksperta należy ustalić, która ze stron ponosi koszt wyceny. Zdarza się, że w razie niezdecydowania się klienta na podpisanie umowy już po wizycie takiego eksperta, fundusz przenosi ten koszt na klienta. Wracając do wyliczania świadczeń, to nie są one wyliczane
od 100% wartości nieruchomości. Bierze się to z intencji zabezpieczania interesów funduszu, który nie ma ostatecznej pewności, jak długo klient będzie żył oraz jaka będzie wartość nieruchomości klienta w chwili śmierci, np. za kolejne 15 czy 20 lat.
2. Przygotowanie umowy.
Na tym etapie zaleca się konsultację zaproponowanego brzmienia umowy z niezależnym prawnikiem (informacje o tym, gdzie można to zrobić, podane są w ostatniej części poradnika – Przydatne adresy). Szczególnie warto zwrócić uwagę na zapisy dotyczące tego:
♦ kto ponosi koszty związane z przejęciem mieszkania: koszt aktu notarialnego, wpisu do księgi wieczystej, wpisania klienta do hipoteki, podatku;
♦ kto ponosi koszt comiesięcznej opłaty czynszu;
♦ czy założono waloryzację kwoty renty o wskaźnik inflacji (300 zł w dniu podpisania umowy będzie miało bowiem prawdopodobnie inną wartość za kilka lub kilkanaście lat);
♦ czy umowa nie zawiera zapisu mówiącego o możliwości wezwania klienta do zrzeczenia się prawa do dożywotniego zamieszkiwania w nieruchomości;
♦ czy umowa zawiera zakaz przyjmowania na zamieszkanie osób trzecich (to ważne np. wtedy, gdy senior powinien być pod stałą opieką i zechce, by zamieszkał u niego opiekun);
♦ czy umowa gwarantuje możliwość unieważnienia umowy w sytuacji, gdy instytucja nie wypłaca klientowi należ- nych kwot renty.
3. Podpisanie umowy, która powinna mieć formę aktu notarialnego.
W wypadku, gdy fundusz hipoteczny ogłosi upadłość, to senior na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego ma niepodważalne prawo do zamieszkiwania w nieruchomości do końca życia. Umowę o dożywocie może zawrzeć też małżeństwo. Wtedy kwotę renty oblicza się w oparciu o tę osobę, która statystycznie będzie żyła dłużej. Renta jest jedna i płacona jest do chwili śmierci ostatniego z małżonków. W tym miejscu warto zwrócić uwagę na fakt, że obecnie na naszym runku funkcjonuje wyłącznie system renty hipotecznej.
Ministerstwo Finansów przygotowało Ustawę o odwróconym kredycie hipotecznym, lecz jest ona wciąż w fazie projektu. Najważniejszą różnicą pomiędzy istniejącym rozwiązaniem renty hipotecznej a projektowanym odwróconym kredytem hipotecznym jest to, że w przypadku tego drugiego rozwiązania nieruchomość pozostaje własnością seniora, a po jego śmierci spadkobiercy zadecydują, czy chcą spłacić bankowi część „skonsumowanego” przez seniora kredytu. Jeśli tak, spłacą tę część wraz z ustalonymi przez bank odsetkami i staną się właścicielami nieruchomości. Jeśli nie – nieruchomość przejmie bank, który udzielił seniorowi tego kredytu. Według projektu odwrócony kredyt hipoteczny będzie można uzyskać tylko w banku. Natomiast fundusze hipoteczne oferujące rentę hipoteczną nie podlegają np. regulacjom Komisji Nadzoru Finansowego.
Rentę hipoteczną oferuje w Polsce kilka firm, które, jak wspomniano wyżej, zazwyczaj nazywa się funduszami hipotecznymi, natomiast odwrócony kredyt hipoteczny nie jest jeszcze stosowany – z uwagi na nieuchwaloną wciąż wspomnianą Ustawę o odwróconym kredycie hipotecznym. Uważa się jednak, że właśnie odwrócony kredyt hipoteczny ędzie bezpieczniejszym produktem, choćby z uwagi na przywołany fakt podlegania regulacjom prawa bankowego oraz Komisji Nadzoru Finansowego.
Pozostając jeszcze przy tematyce pozostania seniora w swoim mieszkaniu i zarazem otrzymywania pomocy, przywołać trzeba klasyczny przykład umowy o dożywocie. Jest to umowa zawierana przed notariuszem, na podstawie której osoba przekazuje swoje mieszkanie bądź dom w zamian za opiekę. Opiekunem może być zarówno krewny, jak i osoba obca, która w zamian za to mieszkanie gwarantuje seniorowi opiekę i pielęgnację w chorobie, tzw. wikt i opierunek, wyprawienie pogrzebu na własny koszt itp. Wszystko to należy zawrzeć w warunkach umowy.
Jeśli stałoby się tak, że opiekun wpadnie w długi i mieszkanie przejmie komornik, to wszelkie zapisane w umowie zobowiązania przejmuje nowy właściciel nieruchomości, a w razie braku porozumienia prawne wykonanie umowy dożywocia jest objęte ochroną sądu. Zawarcie takiej umowy, podobnie jak umowy o rentę hipoteczną, należy bardzo gruntownie przemyśleć i pamiętać, że może ona nieść ryzyko niewywiązania się opiekuna z jego obowiązków. Choć – jak wspomniano wyżej – można wtedy swych praw dochodzić w sądzie.

Źródło :
Biuro Rzecznika Praw Obywatelskich Warszawa 2014
„Usługi finansowe. Poradnik dla osób starszych” (http://www.rpo.gov.pl/pl/content/us%C5%82ugi-finansowe-poradnik-dla-os%C3%B3b-starszych)