Wartość rynkowa nieruchomości i welkość odwróconego kredytu hipotecznego

Oprócz oceny stanu i  historii zobowiązań kredytobiorcy oraz stanu prawnego nieruchomości lub lokalu podstawowe znaczenie będzie miało także ustalenie wartości rynkowej nieruchomości lub lokalu. Zgodnie bowiem z art. 6 ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym podstawą do ustalenia kwoty odwróconego kredytu hipotecznego jest wartość rynkowa:
1) nieruchomości, będącej własnością kredytobiorcy lub do której kredytobiorcy przysługuje prawo użytkowania wieczystego lub
2) lokalu, do którego kredytobiorcy przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
– na których kredytobiorca ustanowi zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego.
Do określenia wartości rynkowej tych nieruchomości lub lokalu, ustawodawca nakazał stosować przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Przewidują one (art. 151 ust. 1), że wartość rynkową nieruchomości stanowi jej najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku. Ustala się ją na podstawie uzyskanych cen transakcyjnych, ale nie wszystkie transakcje mogą być brane pod uwagę. Należy bowiem przyjmować za podstawę szacunku tylko te transakcje, które spełniają wskazane w przepisie warunki, a więc:
– strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej i miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,
– upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.
Wyceny dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Swoją opinię na temat wartości nieruchomości rzeczoznawca sporządza na piśmie w formie operatu szacunkowego. Mając na uwadze to, że oceny wartości nieruchomości można dokonywać 16różnymi metodami, rzeczoznawcy mogą podawać różne wartości nieruchomości. Nie ulega natomiast wątpliwości, że dla potencjalnego kredytobiorcy jak najprawdziwsza będzie najwyższa wycena, a  dla banku ta najniższa. Obie przyszłe strony takiej umowy winny jednak brać pod uwagę cenę najbliższą wartości rynkowej czyli taką, po jakiej można realnie, w ciągu w miarę niedługiego czasu, sprzedać mieszkanie czy inną nieruchomość. W ustawie nie zostało wskazane, która ze stron umowy odwróconego Kredytu hipotecznego będzie ponosić koszty szacowania nieruchomości lub lokalu. Kwestia ta została pozostawiona stronom do rozstrzygnięcia w samej umowie odwróconego kredytu hipotecznego. Można przypuszczać, że w projektach umowy banki będą wskazywać na siebie jako stronę, która wybierze rzeczoznawcę, a koszt jej szacowania ponosiłby kredytobiorca. Należy zatem mieć tu na uwadze, że ustawa pozostawia te kwestie woli stron umowy. W przypadku odwróconego kredytu hipotecznego mamy do czynienia w założeniu z kredytem, który będzie wypłacany przez wiele lat. W tym czasie wartość rynkowa danej nieruchomości może ulec istotnie zmianie tak in plus, jak i in minus. Z tego też powodu w umowie odwróconego kredytu hipotecznego obowiązkowo muszą się znaleźć rozstrzygnięcia dotyczące tego, kto ponosi koszty monitorowania wartości nieruchomości lub lokalu a także – o ile umowa je przewiduje – warunki, na jakich koszty te mogą ulegać zmianie. Określona przez rzeczoznawcę wartość rynkowa nieruchomości nie przesądza jeszcze o tym, w jakiej kwocie zostanie udzielony kredyt. Stanowi jedynie podstawę do ustalenia kwoty odwróconego kredytu hipotecznego. Kwota ta zależy nie tylko od wartości nieruchomości (obecnej i  spodziewanej przyszłej) oraz kosztów kredytu, ale też m.in. od płci i wieku właściciela, a także czasem od stanu jego zdrowia. Najczęściej podaje się tutaj przedział od 70% do nawet jedynie 30% wartości nieruchomości. Dopiero gdy banki wystąpią z  ofertą odwróconego kredytu hipotecznego i zawarte zostaną pierwsze umowy, będzie można więcej na ten temat powiedzieć.

Przykład:
Pan X ma 60 lat, mieszka w  Warszawie i  jest właścicielem 80-metrowego mieszkania, którego wartość rynkowa wynosi 700 000 zł. Panu X bank oferuje zawarcie umowy na kwotę 350 000 zł. Pan X może zażądać wypłaty w ratach. Zgodnie z danymi GUS jego średnie dalsze trwanie życia wynosi 251 miesięcy (ok. 21 lat). Przyjmując, że pan X zażyczył sobie wypłatę kredytu w 251 ratach, wtedy miesięcznie uzyskiwałby dodatkowy dochód w wysokości prawie 1400 złotych. Jeżeli jednak pan Y ma takie samo mieszkanie w małej miejscowości, to jego wartość jest niższa, ponieważ niższa jest cena metra kwadratowego na tamtejszym terenie. Jeżeli wartość takiego mieszkania wynosi 400 000 zł, to maksymalna wysokość kredytu hipotecznego wyniosłaby np. 200 000 zł. Przy założeniu, że pan Y też zażądał wypłaty w 251 ratach jego miesięczny dodatkowy dochód wyniósłby niecałe 800 złotych. Generalnie im bardziej podeszły wiek, tym większa powinna być kwota kredytu. Jeżeli jednak obydwaj panowie mają po 70 lat, to zgodnie z danymi GUS powinni przeżyć jeszcze po 160 miesięcy (ok 13 lat). W takim przypadku 70-letni pan X otrzymywałby miesięcznie dodatkowo z tytułu umowy odwróconej hipoteki blisko 2200 zł, a pan Y 1250 zł.
Należy jednak pamiętać, że kredyt z tytułu odwróconej hipoteki nie jest świadczeniem dożywotnim. To w  umowie pomiędzy bankiem a  kredytobiorcą należy określić, czy ma być wypłacony jednorazowo, a jeżeli w ratach – to w ilu i w jakiej wysokości – nie dłużej jednak niż do dnia śmierci kredytobiorcy. Jeżeli umowa odwróconego kredytu hipotecznego została zawarta z więcej niż jednym kredytobiorcą, w przypadku śmierci jednego z nich prawo do wypłaty rat odwróconego kredytu hipotecznego, przysługujących zmarłemu kredytobiorcy przysługuje tym z żyjących kredytobiorców, którzy nabyli po zmarłym udział we własności nieruchomości lub w  prawie do nieruchomości, stanowiących zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego, proporcjonalnie do wysokości nabytego przez nich udziału.

Źródło : Biuro Rzecznika Praw Obywatelskich Warszawa 2014
http://www.rpo.gov.pl/pl/content/odwr%C3%B3cona-hipoteka