Rozliczanie odwróconego kredytu hipotecznego

16Osobami wskazanymi przez kredytobiorcę do kontaktu nie muszą być spadkobiercy kredytobiorcy, ale mogą nimi być także inne osoby, które ułatwią bankowi pozyskanie informacji o potencjalnych spadkobiercach kredytobiorcy. Nadto, jeżeli umowa przewiduje, informacje te bank publikuje w dzienniku o zasięgu ogólnopolskim.Należy podkreślić, że uprawnienie do dokonania całkowitej spłaty odwróconego kredytu hipotecznego przysługuje tylko spadkobiercom. To zaś, kto jest spadkobiercą wynika albo z postanowienia sądu o nabyciu spadku albo też z treści notarialnego aktu poświadczenia dziedziczenia.
Jako że istotą umowy odwróconego kredytu hipotecznego jest zobowiązanie banku do nieżądania spłaty kredytu w pieniądzu całkowita kwota do zapłaty, tj. suma wypłaconej kwoty odwróconego kredytu hipotecznego, odsetek oraz innych kosztów niezapłaconych przez kredytobiorcę przed spłatą kredytu, a należnych do dnia spłaty, staje się wymagalna po upływie roku od daty śmierci kredytobiorcy lub ostatniego z kredytobiorców (jeżeli było ich wielu) – art. 21 ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym. Roczny okres ma zapewnić spadkobiercom kredytobiorcy czas na podjęcie decyzji, czy dokonają spłaty odwróconego kredytu hipotecznego i tym samym zachowają prawa do nieruchomości oraz czas na ewentualne zgromadzenie środków finansowych na ten cel.
Jeżeli spadkobiercy, w terminie 12 miesięcy od dnia śmierci kredytobiorcy lub ostatniego z  kredytobiorców, dokonają spłaty całkowitej kwoty do zapłaty – zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego wygasa. Jeżeli nie skorzystają z tego uprawnienia, to zgodnie z treścią art. 22 ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, z upływem tych 12 miesięcy wymagalne staje się roszczenie banku o przeniesienie własności nieruchomości lub prawa, stanowiących zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego. Należy bowiem pamiętać, że nieruchomość ta wchodzi w skład spadku. Zgodnie zaś z art. 31 ustawy zapis zwykły lub zapis windykacyjny nieruchomości lub prawa, stanowiącego zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego dokonany przez kredytobiorcę lub spadkobierców kredytobiorców na rzecz osoby trzeciej, jest
bezskuteczny. Znajduje to potwierdzenie w treści art. 981 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym zapis windykacyjny jest bezskuteczny, jeżeli w chwili otwarcia spadku przedmiot zapisu nie należy do spadkodawcy albo spadkodawca był zobowiązany do jego zbycia.
Jeżeli spadkobiercy dokonają spłaty całkowitej kwoty do zapłaty zabezpieczenia odwróconego kredytu hipotecznego, to wchodzi ona w skład masy spadkowej bez obciążenia hipoteką i podlega podziałowi według ogólnych zasad prawa spadkowego. W przypadku, gdy spadkobiercy nie spłacą odwróconego kredytu hipotecznego, bankowi przysługuje roszczenie wobec spadkobierców o zawarcie umowy przeniesienia własności danej nieruchomości na jego rzecz chyba, że został powołany wykonawca testamentu, ustanowiony
kurator spadku lub własność nieruchomości została przeniesiona na osobę trzecią i nastąpi przeniesienie na rzecz banku własności nieruchomości lub spółdzielczego
własnościowego prawa do lokalu lub prawa użytkowania. Roszczenie o przeniesienie tych praw stanie się wymagalne z dniem wymagalności całkowitej kwoty do zapłaty,
tj. po upływie roku od daty śmierci kredytobiorcy (art.22 ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym). Z chwilą zawarcia umowy o przeniesienie własności nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, lub prawa użytkowania wieczystego wartość nieruchomości podlega zaliczeniu na poczet roszczenia o  zwrot kredytu
wraz z odsetkami i pozostałymi kosztami określonymi w umowie odwróconego kredytu hipotecznego.Umowę o  przeniesienie własności nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, lub prawa użytkowania wieczystego w  celu zaspokojenia roszczeń banku, bank może zawrzeć:
 ze spadkobiercami kredytobiorcy,
 z wykonawcą testamentu, jeżeli został powołany,
 z kuratorem spadku, jeżeli został ustanowiony, a spadkobiercy nie uzyskali jeszcze stwierdzenia nabycia spadku albo poświadczenia dziedziczenia, lub
 z osobą trzecią, jeżeli na nią zostało przeniesione prawo do nieruchomości (art. 27 ustawy o  odwróconym kredycie hipotecznym).
Bank może wystąpić do sądu z wnioskiem o ustanowienie kuratora oraz upoważnienie go do przeniesienia własności nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub użytkowania wieczystego i  rozliczenia odwróconego kredytu hipotecznego (art. 26 ust. 1 i 2 ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym). Kurator jest ustanawiany,w przypadku gdy:
–  upłynął rok od daty śmierci kredytobiorcy i  całkowita kwota do zapłaty stała się wymagalna oraz
–  brak jest podstaw prawnych do powołania kuratora spadku i  na dzień rozpoznania przez sąd wniosku banku w tej sprawie nie zostało wydane postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku lub nie został zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia.
Kurator działa wówczas w imieniu własnym, ale na rachunek wszystkich spadkobierców, również tych znanych oraz tych, co do których nie ma sporu, że są uprawnieni do dziedziczenia. Kuratora na wniosek banku ustanawia sąd właściwy dla miejsca położenia nieruchomości (art. 34 ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym). Działanie kuratora nie kończy się jednak z chwilą przeniesienia na bank własności nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub użytkowania wieczystego, stanowiących zabezpieczenie umowy odwróconego kredytu hipotecznego. Jego zadaniem jest bowiem także dopilnowanie prawidłowości rozliczenia umowy odwróconego kredytu
hipotecznego. W sprawach wynikających z rozliczenia odwróconego kredytu hipotecznego kurator może pozywać i być pozywany. Kurator będzie mógł podejmować czynności do dnia uprawomocnienia się postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia po kredytobiorcy, a  koszty działania kuratora ponosi bank. W  przypadku natomiast, gdy powołany zostanie kurator spadku, po upływie roku od daty śmierci kredytobiorcy, bank może wystąpić do sądu spadku z wnioskiem o upoważnienie kuratora spadku do zawarcia umowy przenoszącejwłasność nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, lub użytkowania wieczystego, stanowiących zabezpieczenie hipoteczne i rozliczenia odwróconego kredytu hipotecznego. Z chwilą zawarcia umowy o przeniesienie własności nieruchomości
lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub prawa użytkowania wieczystego wartość nieruchomości podlega zaliczeniu na poczet roszczenia o zwrot kredytu wraz z odsetkami i pozostałymi kosztami określonymi w umowie odwróconego kredytu hipotecznego.
W myśl art. 28 ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, w terminie 30 dni od dnia zawarcia umowy o przeniesienie własności nieruchomości lub prawa, stanowiących zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego bank w uzgodnieniu z osobą, z którą zawarł tę umowę, zleca rzeczoznawcy majątkowemu oszacowanie wartości rynkowej
nieruchomości. Nie później niż w ciągu 30 dni od dnia sporządzenia operatu szacunkowego bank zwraca spadkobiercom, wykonawcy testamentu jeżeli został powołany lub osobie trzeciej, na którą zostały przeniesione własność nieruchomości lub prawo stanowiące zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego albo też składa do depozytu sądowego kwotę pieniężną, stanowiącą różnicę pomiędzy wartością rynkową, określoną przez rzeczoznawcę a całkowitą kwotą do zapłaty. Jeżeli wierzytelność banku jest wyższa od wartości rynkowej, bank zawiadamia o tym osoby, z którymi zawarł umowę przeniesienia własności. Należy tu dodać, że odpowiedzialność
kredytobiorcy, jak również jego spadkobierców ograniczona jest do wysokości wartości nieruchomości lub lokalu, stanowiących zabezpieczenie hipoteczne umowy odwróconego kredytu hipotecznego (art. 24 ust. 1 ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym). Bank może zażądać zaspokojenia z innych składników majątku kredytobiorcy lub jego spadkobierców jedynie wyjątkowo. Mianowicie w  przypadku, gdy kredytobiorca lub jego spadkobiercy przenieśli na osoby trzecie własność nieruchomości lub prawo stanowiące zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego bez zgody banku, wbrew postanowieniom umowy lub jeżeli wartość  nieruchomości lub lokalu uległa istotnemu zmniejszeniu z przyczyn zawinionych przez kredytobiorcę lub jego spadkobierców. Bank może żądać zaspokojenia z innych składników majątku kredytobiorcy lub jego spadkobierców:
1) w przypadku gdy zaspokojenie z tej nieruchomości lub tego prawa jest niemożliwe lub jest możliwe jedynie częściowo oraz
2) do wysokości kwoty, o jaką została zmniejszona wartość tej nieruchomości lub tego lokalu lub w wysokości, stanowiącej różnicę pomiędzy kwotą uzyskaną z egzekucji, a całkowitą kwotą do zapłaty.
Wprowadzenie, na zasadzie wyjątku, nieograniczonej odpowiedzialności osobistej kredytobiorcy oraz jego spadkobierców ma na celu – jak należy sądzić – stworzenie mechanizmu skłaniającego kredytobiorcę (względnie jego spadkobierców) do poprawnego wywiązywania się ze zobowiązań wynikających z  umowy odwróconego kredytu hipotecznego.

Źródło : Biuro Rzecznika Praw Obywatelskich Warszawa 2014
http://www.rpo.gov.pl/pl/content/odwr%C3%B3cona-hipoteka